建物管理業務に関する質問にお答えします。

マンションの老朽化が進むと、
資産価値は下がるのでしょうか?

投資用マンションは収益性の観点から、少しでも丈夫で長持ちするものでなければなりません。そのためには、基礎構造がしっかりした安心できるマンションを選ぶことが重要なのですが、行き届いた管理体制が整っているマンションを選ぶこともとても大切です。
なぜなら、マンションの価値は管理体制によって大きく左右されるものだからです。

たとえば、給・排水や電気設備の保守管理、定期的な診断がしっかりと行われ、それに基づいたキメ細かなメンテナンスが施されているといった建物の品質保全は、マンションの資産価値を持続させます。

TFDコミュニティのメンテナンス・スケジュールを例にとりますと、配水管の定期洗浄は3年ごとに行っており、ポンプ類のオーバーホールは7~10年ごとと規定し、実行しています。この修繕費の費用は管理組合のご負担となりますが、こうしたキメ細かなメンテナンスが資産価値を持続させ、グレードの高いマンションであり続けるとともに、マンション経営を成功へと導きます。

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管理委託契約というものがあると聞きましたが、
どんな内容ですか?

オーナー様で組織される管理組合のさまざまな煩雑な業務を、管理会社であるTFDコミュニティに委託する場合に結ぶ契約のことをいいます。
管理委託契約の業務の内容は、「事務管理業務」「管理員業務」「清掃業務」、そして「建物設備管理業務」の4つに分けられるのが一般的です。

たとえば、事務管理業務の管理組合を運営する上で欠かせない管理費などの出納や保管、諸経費の支払い、あるいは予算案の作成や決算案の作成の補助などの業務をサポートするものです。それらの事務処理が継続して行われることから民法上の委任契約と考えられます。

また、事務管理業務以外の業務については、業務の完成を目的として行われることから民法上の請負契約と考えられます。

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火事などの、いざというときの対策
はどうなっていますか?

オーナー様の大切な資産であるマンションの住環境と安全性や快適性を守るのが、TFDコミュニティの大きな役割です。

TFDコミュニティでは、日頃から巡回管理を徹底していますが、最新の設備を備えた管理センターも設置し、24時間365日体制でマンションを守り続けています。万一、火災報知機が火事やガス漏れを感知した場合、即座に消防署とTFDコミュニティの管理センターへ連絡が入るシステムになっています。

さらに提携警備会社からの連絡、入居者からの通報などにも対応します。
ありとあらゆる事故の未然に防ぐことはもとより、災害などの不測の事態にも迅速に対応しています。
そうした機動力による建物保全のバックアップにより、TFDコミュニティはオーナー様からの信頼をいただいているのです。
(※但し、物件により異なる場合があります)

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長期修繕計画と大規模改修工事とは
どのようなものですか?

どんなにすばらしいマンションでも、長年、風雨や直射日光にさらされると、塗装が色褪せるなど何らかの支障は出てくるもの。一般的に共用部分の手すりの補修塗装は竣工から5、6年後に行われますが、さらに10年以上の周期で大規模な修繕工事も行います。

マンション経営は長期的な計画にもとづいて進められるべきもので、それは建物の安全性と美しさと快適な住環境を保ち、オーナー様が経営するワンルームマンションの資産価値を持続させることにもつながります。

TFDコミュニティはそうした考え方を重視し、長い期間にわたっての快適さを維持するため、長期修繕計画書をベースに算出した大規模改修プロジェクトを、オーナー様によって構成される管理組合に提案します。
改修工事の費用は積み立てられている修繕積立金によってまかなわれるわけですが、管理組合は総会を開き、大規模改修工事を組合員に計ります。この時、組合員の総数および議決権総数の4分の3以上の賛成があれば、大規模改修工事が行われることになります。
同時にどの程度の修繕工事をどのような方法で行うか、工事費の算出や工期・資金手当てをどうするか、などについても検討されます。

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設備機器が故障したときの修理費はオーナーが
負担するのですか?

故障した原因によってオーナー様の負担になる場合と入居者の負担になる場合とがあります。

まず考えられるのが日常の生活の中での設備機器の故障ですが、このケースでは入居者が修理費を支払うことになります。
一方、設備機器の老朽化といった耐用年数が原因で故障した場合は、オーナー様の負担となります。

しかし、乱暴に扱うなどの入居者の使用方法に問題があって故意に故障させてしまったときは、もちろん入居者の負担です。
TFDコミュニティでは、こうした問題をいつも円滑に解決していますので、ご安心ください。

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規則を守らない入居者に、
どのように対応していますか?

具体的な例を上げたほうがおわかりいただけると思います。

たとえばゴミ出しの規則を守らない入居者についてですが、TFDコミュニティではまず、 ゴミ置き場にゴミ出しの規則を守るよう強い内容の警告文を張り出します。
それでも改まらない場合は、管理員を通して、日常の監視の強化や取り締まりを厳しくします。
ゴミ出しのような日常的な行為に関する問題は、入居者の意識を高め、ルールを尊重してもらうことが大切なのです。

しかし、それでも効果がないときには、「共同の利益に反する行為の停止等の請求」というもので、管理組合が行う総会において訴訟の決議を採択いたします。

尚、TFDコミュニティでは「共同の利益に反する行為の停止等の請求」を実施するような規則違反は、いままで一度も起こっておりません。